隨著過去數(shù)年樓價(jià)持續(xù)回落，不少屋苑的成交價(jià)已跌至近十年新低，連帶二手樓價(jià)回落，一手新盤定價(jià)亦為近十年最“抵買”階段。新地近期售出赤柱豪宅赤柱村道50號(hào)的最后一座洋房，成交價(jià)低見1.068億元，呎價(jià)不足3.7萬元，成為屋苑自開售十年以來，總成交價(jià)以至成交呎價(jià)均創(chuàng)下屋苑最低水平。

　　赤柱村道50號(hào)由12座洋房所組成，物業(yè)自2015年4月售出第一座洋房，十年來剛好見證樓價(jià)升跌，物業(yè)于十年前首宗成交呎價(jià)約4.6萬元，兩日后售出的第二間洋房呎價(jià)已加價(jià)至5.3萬元，雖然售價(jià)上升，但銷售成績(jī)相當(dāng)理想，開售一個(gè)月已售出8間屋，雖然其后一宗成交取消交易，但已售出逾半數(shù)單位。

　　其后發(fā)展商改以惜售策略，項(xiàng)目整體的平均呎價(jià)亦約達(dá)5萬元，于2019年疫情前重新售出一宗于2015年取消交易的洋房，成交呎價(jià)更升至6.1萬元，較2015年的原售價(jià)高近三成。兩年前，赤柱村道50號(hào)再售出最優(yōu)質(zhì)的單邊洋房，買家屬于發(fā)展商的關(guān)連人士，成交呎價(jià)達(dá)6.7萬元?jiǎng)?chuàng)屋苑新高，樓價(jià)經(jīng)過近幾年整固，最新的成交呎價(jià)已降至3.7萬元，對(duì)比高峰期的6.7萬元，大幅回落45%。事實(shí)上，近期個(gè)別半新盤的呎價(jià)亦較高峰期回落四至五成之多。

　　印花稅成本大減

　　新盤售價(jià)大幅回落，同時(shí)間過去十年樓市租值卻顯著上揚(yáng)，因此過去十年新盤的租金回報(bào)大幅增加，從以往個(gè)別新盤的租金回報(bào)率只有一至兩厘的超低水平，現(xiàn)時(shí)個(gè)別新盤回報(bào)已超越四厘水平，因此目前的新盤定價(jià)確實(shí)是近十年最“抵買”。

　　總括而言，過去十年整體建筑成本增加，現(xiàn)時(shí)新盤用料比十年前優(yōu)質(zhì)，而同時(shí)買家入市成本亦大降，十年前海外買家來港買豪宅，雙倍印花稅（當(dāng)時(shí)未將從價(jià)印花稅劃一加至15%）再加上15%的買家印花稅，海外買家來港買豪宅的成本是樓價(jià)23.5%，現(xiàn)時(shí)購買豪宅印花稅已大幅調(diào)低至4.25%。換言之，過去十年間樓價(jià)顯著回落，租金回報(bào)卻明顯增加，建筑費(fèi)上升而置業(yè)成本卻大幅回落，現(xiàn)時(shí)的新盤定價(jià)肯定是近十年最“抵買”。

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